Громада Приірпіння

Чи зникне під багатоквартирками ще один табір в Ірпені?

Нещодавно стало відомо, що колишній табір “Восток”, що знаходиться в м. Ірпінь, по вул. Київська, 81 викупила компанія ТОВ “ДІМАКС ІНВЕСТ”, засновником якого є Дмитро Осипенко – відомий як забудовник багатоквартирних житлових будинків під торговою маркою “Нові метри”.  

Що таке табір “Восток”?

В оновленому генеральному плані Ірпеня 2018 року — це територія рекреації лікувально-оздоровчого призначення.

Те ж саме призначення було і в генеральному плані 2012 року: табір “Восток” тоді знаходився у власноті Соціального благодійного фонду “Соціальне партнерство”, тому його так і прописали у генеральному плані. 

Відповідно до ст.50 Земельного Кодексу України, землі рекреаційного призначення використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів.

Згідно до даних Державного земельного кадастру — земельна ділянка табору “Восток” має не просто рекреаційне призначення (тобто для відпочинку), а відноситься до категорії земель під кодом 06 — землі оздоровчого призначення. 

Детальніше про категорії земель можна дізнатися з “Класифікації видів цільового призначення земель” за посиланням https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1011-10#Text

Таким чином, землі табору “Восток” — це найунікальніші землі м.Ірпінь, оскільки вони мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей. Тому такі землі відводяться спеціально для  функціонування санаторно-оздоровчих закладів, наприклад, санаторіїв, пансіонатів з надання лікувально-профілактичних послуг або для інших оздоровчих цілей. Також допускається використання таких земельних ділянок для збереження та використання земель природно-заповідного фонду. Саме тому в оновленому генеральному плані м.Ірпінь 2018 року територія табору “Восток” знаходиться у списку установ санаторно-курортного лікування та відпочинку.

Однак, Дмитро Осипенко на зустрічі з ініціативною групою по збереженню унікальної землі та лісу на території табору “Восток” повідомив, що навіть не розглядає варіант збереження цільового призначення цієї рідкісної земельної ділянки  з унікальними властивостями, оскільки на цьому він не зможе отримати прибуток. Тому, має намір змінювати її на житлову забудову і просто забудувати “Восток” житловою забудовою.

А тому, всі компроміси в переговорах з місцевими мешканцями щодо  подальшої долі даної земельної ділянки можуть стосуватися лише двох варіантів виключно житлової забудови даної земельної ділянки оздоровчого призначення. Оскільки іншого варіанту використання даної земельної ділянки з вигодою для себе не вбачає.

Перший варіант забудови табору “Восток” від Нових метрів – це побудова декількох багатоквартирних багатоповерхових житлових будинків із загальною кількістю 1000-1300 квартир і на основі цього максимального збереження наявних дерев (до 60%). Один житловий будинок може бути розміщений вздовж дороги по пров. Глінки з боку лісу, інший – вздовж дороги по вул. Київська. При цьому варіанті 1га території може бути за домовленістю з Ірпінською міською радою виділений під інфраструктурні об’єкти типу дитячого садочку чи парку, тощо. 

Однак проаналізувавши Державні будівельні норми, зокрема, новий ДБН Б 2.2-2019 — “Планування та забудова територій” п. 6.1.14 та дані таблиці 6.2 стає зрозумілим, що максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки багатоповерховими житловими будинками — це 40% і менше в залежності від поверховості житлового будинку.

Більше того, відсоток забудови — це не єдиний параметр, який потрібно враховувати забудовнику при будівництві. Є також і мінімальна розрахункова площа ділянки для окремо розташованого житлового будинку, що визначається у п.6.1.26 ДБН Б 2.2-2019 . Це для того, щоб недобросовісні забудовники не “запихували” надмірну кількість людей у свої новобудови, тим самим максимізуючи свої прибутки. 

Розрахунковий коефіцієнт середнього розміру домогосподарства (сім’ї) на одну квартиру складає 2,5 особи, що зазначено у п.6.1.25 ДБН Б 2.2-2019

Другий варіант забудови табору “Восток” від Нових метрів – поділ існуючої земельної ділянки табору Восток (4,69га)  на приблизно п’ять рівноцінних ділянок, інвестори яких матимуть власні проекти. Ці п’ять територій плануються розбити на ділянки під забудову житловими будинками з висотністю не більше 3-х поверхів у вигляді котеджів, таунхаусів чи дуплексів. Дмитро Осипенко зауважив, що дотримання низької висотної забудови інвесторами, може, на його погляд, контролюватися завдяки договору суперфіцій (право користування чужою земельною  ділянкою для забудови). Але, за його словами, обговорення правових аспектів забудови стане вже наступним етапом після того, як сторони визначаються з тим, що саме буде побудовано на земельній ділянці під “Востоком”.  

Однак, вже на другій зустрічі було уточнення, що це буде не просто три поверхи, а й можливо ще й мансарда.  А враховуючи досвід незаконної забудови по вул. Давидчука, 35, де по документам садибної забудови — тобто житловий будинок на одну сім’ю, будують багатоквартирний житловий будинок на 50 сімей, то це може виявитися цілком суцільною забудовою просто трохи нижчої висотністю.

Чому забудова табору “Восток” порушує права жителів навколо табору та майбутніх мешканців можливих новобудов

100% мешканців по периметру табору нині однозначно виступають категорично проти багатоквартирної забудови території табору, а тим паче проти багатоповерхової забудови, оскільки табір “Восток” буквально насичений деревами, а також це однозначно призведе до втрати унікальної землі для всієї ірпінської громади. 

Досвід свідчить, що якщо починається будівництво хоч однієї багатоквартирної забудови, то незабаром забудовуються і всі навколишні території. А це означає, що забудова табору “Восток”, це тільки початок наступу забудови на сусідні земельні ділянки з подібними “бізнес-ідеями”, в тому числі і садибні ділянки, на яких недобросовісні забудовники намагатимуться втулити багатоквартирки.

Забудова табору “Восток” багатоквартирними будинками на 1000 – 1300 квартир — це мінімум ще 4 000 мешканців до 30 000 району БТР, які абсолютно нічим не забезпечені, в тому числі: садочками, школами, озелененими територіями загального користування, позашкільними навчальними закладами, майданчиками для відпочинку, спорту та іншими майданчиками. Вже зараз наявні в тому районі є проблеми з водою, каналізацією, постачанням електроенергії та газу. Також є величезні проблеми з пересуванням по місту, оскільки наявна величезна кількість машин на дорогах, які не розраховані на таке навантаження, що призводить до виникнення тянучок, пробок та підвищує аварійність на дорогах.

Так, населення Ірпеня в 45 тис. мешканців, згідно генерального плану м.Ірпінь 2012 року, планувалася не раніше 2030-х років. 

За альтернативними підрахунками, населення Ірпеня вже сягає більше 100 тисяч мешканців (!), а інфраструктура Ірпеня в абсолютному обчисленні фактично майже залишилася на рівні 2012 року, а в розрахунку на одного мешканця — погіршилася мінімум в 2 рази!

Тому, будівництво багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці табору “Восток” не тільки погіршить умови проживання нинішніх мешканців навколо табору, а й гарантовано стане проблемним і для майбутніх жителів, які отримають ті ж самі проблеми, що зараз є у місцевих мешканців, а в деяких випадках навіть погіршить — це стосується вже наявного дефіциту шкіл, садочків, медичних закладів, озеленених територій загального користування, проблем з водопостачанням та водовідведення, тощо..

Якщо йде мова про житлове будівництво, то мешканці навколо табору “Восток” допускають лише будівництво елітної котеджної забудови, що дозволить максимально зберегти наявний на територіях “Востока” ліс та соціально не перевантажити наявну інфраструктуру району “БТР” та міста. 

Однак найкращий варіант для ірпінської громади та жителів району “БТР” — зберегти всю землю як оздоровчу і створити там санаторій чи пансіонат з лікувальними послугами, що дозволить зберегти унікальну землю з лікувальними властивостями, дерева, а також забезпечити місто робочими місцями та доходами в бюджет, не погіршуючи ситуацію з інфраструктурою .

Для збереження земельної ділянки табору “Восток” ОСН “Мужеловський” подав заяву в мерію Ірпеня щодо розробки детального плану території. Наразі очікуємо відповідь.

 Автор: мешканець Ірпеня Андрій Поліщук, голова ОСН “Мужеловський”