Громада Приірпіння

У вирі пристрастей навколо питання об’єднання-приєднання навколишніх громад до Бучі, у Ворзелі з’явилася ще одна “гаряча точка” – можлива багатоквартирна забудова 3-х гектарів на в’їзді в селище. Мова йде про бажання Ворзельської селищної ради та її керівництва в особі селищного голови Лариси Федорук затвердити детальний план території (ДПТ) в межах вулиць Ворзельська – Лесі Українки – Збанацького – Бучанська.

Це той молодий лісок по праву сторону на в’їзді у Ворзель, котрий закінчується на вулиці Лесі Українки і на розі якого стоїть водонапірна башта. Вже зараз дерева на цій території сягають 2-5 метрів у висоту, там густо росте чудовий сосново-березовий гай.

Новина застала зненацька навіть мешканців прилеглих вулиць. 21 червня 2018 року на сайті Ворзельської селищної ради з’явилося відповідне повідомлення про призначення громадських слухань з питань розгляду матеріалів ДПТ.

Доблесне керівництво ВСР вже призначило громадські обговорення розробленого ДПТ. І що цікаво, дуже “зручно” призначило їх на будній день та ще й в робочий час: в понеділок 23.07.2018 о 17:00 в Уваровському Домі.

Це зроблено для того, щоб зменшити кількість присутніх на слуханнях, адже не всі мають змогу покинути роботу в будній день, щоб прибути на обговорення. Напевно планують нагнати на обговорення своїх прихильників і різноманітних зайд, щоб без зайвих дискусій підтримати ДПТ і таким чином дати йому подальше зелене світло.

Ворзельська селищна рада так “горить бажанням” про це всім повідомити, що зробила оголошення лише формально на своєму офіційному сайті. В соцмережі Facebook, де керівництво ВСР досить активно висвітлює різні події і заходи та звітує про власні “перемоги” – повна тиша. От така от гласність і відкритість.  

Замовником розробки ДПТ є виконавчий комітет Ворзельської селищної ради. Розробником стало ДП “Український державний науково-дослідний інститут проектування міст “ДІПРОМІСТО” імені Ю.М.Білоконя. До речі, це та сама організація, з котрою ВСР заключила договір на розробку Генерального плану Ворзеля. А от фінансування проекту взяло на себе ТОВ “ПП “Ралекс” (але що то за підприємство і хто за ним стоїть – буде написано нижче).  

За новоствореним ДПТ на даній території пропонується побудувати 18 п’ятиповерхових будинків, плюс цокольний поверх і напевно мансарда (спочатку взагалі планувалися 7-поверхові будинки, але згодом проект виправили на 5 поверхів). Згідно описової текстової частини ДПТ, яку керівництво ВСР не одразу виклало у вільний доступ, в будинках передбачено 560 квартир.

З них 60% однокімнатних, 30% двокімнатних і 10% трикімнатних. Загальна площа квартир – 23,2 тис.м3. І що саме цікаве, поселити туди збираються чомусь лише 940 жителів. Враховуючи, що в новобудови зазвичай селяться переважно молоді сім’ї з дітьми, а також те, що передбачено 60% однокімнатних квартир, то логічніше було би говорити про можливу кількість мешканців в 1500 і більше осіб. Але навіть якщо брати 940 мешканців, то щільність населення становить 335 осіб/га. А це вже в  3-4 рази перевищує допустимі норми для периферійної частини міст, не говорячи вже про селища. Тобто мова йде про збільшення населення селища на 20-25%!!!

Окремо хотілося би виділити забезпечення садочками та школою. Проблема в тому, що вже зараз у Ворзелі і в окрузі шалені черги в дошкільні заклади, а школи практично переповнені. Даним ДПТ передбачено будівництво навчально-виховного комплексу. Але розробники проекту нарахували, що в такому здоровенному житловому комплексі достатньо 30 місць в садочку і 40 місць в початковій школі (по факту на таку кількість мешканців може бути орієнтовно 300-400 дітей). Ну, а далі, як то кажуть, хоч на всі чотири сторони. Цитую дослівно: “Потребу у місцях загальноосвітніх шкіл І-ІІІ ступенів враховано за межами проектування детального плану”. Де саме враховано? Може десь на планеті “Марс”, з надією, що Ілон Маск її колись колонізує? 

Стосовно водопостачання і каналізації, то ситуація теж дуже печальна. Бо їх там нема. Точніше є одна свердловина біля водонапірної башти, яка зараз забезпечує вулиці Ворзельська, Лесі Українки, Квіткова, Молодіжна, Ватутіна, Польова, Київська та інші прилеглі вулиці даного мікрорайону. І все. А розрахункова потреба у воді для кварталу становить 227 м3/добу (зрозуміло що це мінімум, адже в розрахунок брали лише на 940 осіб). Відповідно, треба добудовувати додаткові свердловини, прокладати і закільцьовувати водогін (але зазвичай спочатку будують і продають квартири, а решта відкладається на потім).

І якщо на нещасні підземні запаси води ще якось можна сподіватися (хоча “Небесна Криниця” безжально їх викачує і розвозить по Києву), то відведення каналізаційних стоків збираються “перекачувати до існуючих напірних каналізаційних мереж в район перетину вулиць Кленова та Ватутіна”. Мова йде про центральну каналізацію, котру проклали в 80-х роках, і потужності якої не резинові, котра зроблена з чавунних труб (вже були випадки проривів, адже металеві труби ржавіють) і в котру вже врізалося чимало споживачів.

Розрахунки електричних навантажень також невтішні. Для надійного забезпечення господарсько-побутових та комунальних потреб рекомендується провести реконструкцію підстанції “Ірпінь” із заміною трансформаторів на більш потужні; провести реконструкцію на лініях електропередачі із заміною перерізу дроту для збільшення пропускної потужності; спорудити необхідну кількість розподільчих пунктів та підстанцій, а також протягом всього розрахункового етапу проводити реконструкцію та розширення електричних мереж, заміняти зношене та морально застаріле обладнання, впроваджувати енергозберігаюче обладнання та технології. За скромними оцінками орієнтовна вартість заходів з електропостачання становить 12 млн.грн.

А ще кожен з мешканців Ворзеля може отримати пробку на виїзді з Ворзеля абсолютно безкоштовно! Бо на 560 квартир зовсім легко може припадати 400-500 автомобілів, котрі зранку захочуть виїхати з селища на роботу до Києва.

Про все, що ви прочитали в кількох абзацах вище та багато чого іншого, можна дійти висновку, прочитавши пояснювальну записку до ДПТ.

Отже, нам пропонується замість 3 га чудового молодого лісу створити бетонне гетто, щоб потім всім разом відчути на собі всю “красу” інфраструктурного навантаження і колапсу. І, повірте, це стосується не тільки мешканців сусідніх вулиць. Відчують усі!

Звідси виникають резонні питання: а для чого все це взагалі треба? Яка вигода чи толк від цього для мешканців Ворзеля? Це що якесь самобичування? Для чого створювати собі зайві проблеми, щоб потім героїчно їх терпіти і вирішувати?

Єдиний, хто може мати з цього зиск – забудовник! Ну і напевно представники влади, раз вони так завзято проштовхують дане питання. Всі решта можуть лиш отримати клубок проблем від перенаселення без забезпечення інфраструктурою.

Враховуючи, що в цьому кутку Ворзеля немає жодної зеленої паркової зони, то краще при розробці Генерального плану вже зараз передбачити тут майбутнє створення парку відпочинку зі спортивними майданчиками, міні-футбольним полем, дитячим майданчиком, зоною для кемпінгу і т.п. Також можна передбачити будівництво комунального дитячого садочка та іншої необхідної селищу інфраструктури. Ідей може бути безліч.

Чи може це не входить в бачення “розвитку” селищної голови Лариси Федорук і її брата Анатолія Федорука, котрі з новими силами заходилися приєднувати Ворзель до Бучі? До речі, дуже раджу всім ознайомитися з матеріалом “Обєднання без права на помилку” , бо таке поспішне приєднання може позбавити нас взагалі будь яких інструментів для самоврядування до 2020 року. А це, в умовах відсутності затверджених Стратегії розвитку, Генерального плану та Статусу курорту, – дуже серйозна загроза для селища.

Стосовно земельної ділянки, для якої розробили цей вбивчий ДПТ, то її історія досить давня і загадкова. А її цільове призначення “Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” було предметом певних торгів і домовленостей десятирічної давнини з орендатором ПП “Ралекс”. Але про все по порядку.

Земельна ділянка площею 2,82 га з кадастровим номером 3210945600:01:078:0060 була відведена ще в 2007 році на підставі рішень Ворзельської селищної ради від 31.05.2007 за №438-14-V, та від 23.11.2007 за №594-20-V.

Відводилася ця земельна ділянка не просто так, а під домовленості, котрі були досягнуті і згодом зафіксовані між ПП “Ралекс» та Ворзельською селищною радою. Йдеться про “Інвестиційний договір” від 04.07.2007 року, котрий передбачав, що в обмін на надання права користування (оренди) та забудови вказаної земельної ділянки, інвестор зобов’язується перерахувати кошти на фінансування соціальних програм Ворзельської селищної ради на загальну суму 1,23 млн.грн. (по нинішньому курсу це близько 4 млн.грн); прокласти необхідну лінію електромережі з м. Буча; за власні кошти побудувати дитячий садочок на окремо виділеній ділянці; побудувати та ввести в експлуатацію дві артезіанські свердловини, торгівельний комплекс; передати квартири у розмірі 7% від загальної житлової площі, що буде побудована на орендованій земельній ділянці.

Погодьтеся, дуже цікаві домовленості! Щоправда, тепер від них залишилися тільки ксерокопії! Адже у відповіді на інформаційний запит до ВСР стосовно наявності у них цього документу мені відповіли, що в них такого “Інвестиційного договору” немає. Де він дівся, які миші його “з’їли” – невідомо.

Потім ще була додаткова угода до інвестиційного договору:

Рішенням Ворзельської селищної ради від 20 грудня 2007 за №608-22-V земельна ділянка була надана в строкове платне користування (оренду) на 10 років. Щоправда, майже через рік додатково прийняли рішення від 02 жовтня 2008 за № 894-31-V “Про коригування висотності забудови Товариством з обмеженою відповідальністю “ПП “Ралекс” за адресою смт. Ворзель на розі вул. Ворзельської та вул. Лесі Українки”, яким обмежили поверховість каскадного будівництва до 9 поверхів.

Згодом ТОВ “ПП “Ралекс” розробило проект забудови території. Там справді були заплановані багатоповерхові висотки. Але на щастя проект залишився лиш на папері.

Передача землі в оренду під щедрі обіцянки – це не вперше для Ворзельської селищної ради. Багатьом відома афера забудовника Едуарда Юрченка, котрий замість обіцяного комунального садочка побудував приватну “Дитячу академію” з вартістю навчання 700$ в місяць. Ну а договір про його зобов’язання, котрий ніби показували депутатам й розглядали на депутатських комісіях, теж загадковим чином зник. Детальніше про це в матеріалі: Селищна рада знищила садочок в обмін на аферу приватної школи “Світограй”.

Так само і з “Інвестиційним договором” з ПП “Ралекс” – він ніби й був, але зник. Залишились лиш згадки і ксерокопії. Втім, добре що не дійшло до виконання цих домовленостей, адже за 10 років оренди на цій ділянці так нічого й не було збудовано. Але зараз ситуація змінилась, тому що змінився власник підприємства.

Хто ж стоїть за ПП “Ралекс”?

За доступними даними з відкритих джерел засновниками ТОВ “ПП “Ралекс” (код ЄДРПОУ 30110072) до 22.06.2017 були київські компанії ТОВ “Експлуатуюча компанія “Голосієво” та КУА “Ніка-Інвест”. Але в червні 2017 року компанію викупив добре відомий у Ворзелі забудовник – Руслан Гевел. А якщо бути точним, то засновником ПП “Ралекс” став “Житлово-будівельний кооператив “Ворзель Парк 2” (код ЄДРПОУ 39230696), де засновниками є батько, дружина і син Руслана Гевела, а він значиться уповноваженим підписантом. Директором в обох підприємствах є Примаков Володимир Анатолійович.

Саме Руслан Гевел збудував у Ворзелі ЖК “Грін Парк” на вулиці Лісовій, і будує вже третю чергу ЖК “Ворзель Парк” на перетині Кленової і Декабристів. Також він просував проект багатоквартирної забудови території на Декабристів, де виділялися земельні ділянки для учасників АТО Ворзеля, пропонуючи їм обміняти землю на квартири. Розробка і громадські обговорення того ДПТ проходили в дуже напруженій атмосфері і з рядом порушень. Про це можна прочитати у відповідному матеріалі за посиланням.

Як бачимо, апетити забудовника Руслана Гевела у Ворзелі лиш ростуть. І не зважаючи на те, що ВСР своїм рішенням № 400-31-VII від 23.11.2017 відклала розгляд питання про продовження договору оренди земельної ділянки до виготовлення та затвердження містобудівної документації, саме ПП “Ралекс” оплатило розробку ДПТ, де замовником виступає виконавчий комітет ВСР. Але виходить, що строк дії старого договору оренди закінчився і зараз ця комунальна земельна ділянка у розпорядженні ВСР. Без сумніву, між ними є певні домовленості. Бо не стала б стороння організація оплачувати розробку проекту ДПТ не будучи впевненою, що ВСР його підтримає.

З правової точки зору розробка і затвердження цього ДПТ носить абсолютно протизаконний характер. Адже відповідно до п. 4.8 Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №290 від 16 листопада 2011 року Про затвердження Порядку розроблення містобудівної документації: “Послідовність розроблення та площі територій, для яких розробляються детальні плани, визначає відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури відповідно до генерального плану населеного пункту”.

Згідно п.1 статті 19 ЗУ  “Про регулювання містобудівної діяльності” детальний план у межах населеного пункту “уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території”.

Згідно будівельних норм “Склад та зміст детального плану території”, а саме п. 4.1: “Детальний план розробляється з метою уточнення у більш крупному масштабі положення генерального плану населеного пункту, схеми планування території району”.

Відповідно до вищевказаного, Ворзельська рада та її виконавчі органи, відповідний уповноважений орган містобудування та архітектури у разі відсутності Генплану селища взагалі не повинні і не можуть організовувати і розробляти детальні плани територій, адже ДПТ є лише продовженням та уточненням положень Генплану.

Враховуючи порушення законодавства України, суспільний резонанс та можливі колосальні негативні наслідки для всіх мешканців селища Ворзель (соціальні, інфраструктурні, транспортні, екологічні тощо) – планується позов до суду задля відновлення законності та покарання винних. Відповідно, також ініційовано збір підписів небайдужих мешканців прилеглих та сусідніх вулиць під петицією з вимогою відмінити розробку, подальший розгляд та затвердження згаданого ДПТ, адже це протизаконно без попереднього затвердження Генерального плану.

В той же час, у депутатів Ворзельської селищної ради та Лариси Федорук, як голови, поки що залишається можливість зупинити протизаконні дії і відмінити питання розгляду ДПТ. Взагалі, зараз просто чудовий момент для того, щоб схаменутися і замість почати перетворювати Ворзель на спальний район, запланувати органічний розвиток території і забезпечити мешканців північної частини селища такою бажаною зеленою зоною для відпочинку.

На даний момент ця комунальна земельна ділянка знаходиться у повному розпорядженні Ворзельської селищної ради, адже 21.01.2018 сплинув строк попереднього договору оренди, він не був продовжений і ніякий новий договір не підписувався.

Доповнення 1.

Стало відомо, що ВСР фактично у змові з забудовником по-тихому звели питання продовження договору оренди в судову площину. І створили всі умови і підстави, щоб програти суд. Обгрунтування рішення суду просто феноменальні. Ознайомитися з текстом можна тут: http://reyestr.court.gov.ua/Review/74929782

Доповнення 2. 

ДУЖЕ ЦІКАВИЙ ДОКУМЕНТ отримав стосовно злощасного ДПТ. Щоправда, для цього довелося скаржитися на ВСР до Уповноваженого ВР з прав людини, адже ті не хотіли надавати публічну інформацію щодо розробки ДПТ, по іронічному збігу називаючи її «комерційною таємницею». А може і не по збігу. Тепер мають відкрите адміністративне провадження за це.
Це був лист до директора проектної організації «ДІПРОМІСТ» Шпилевського І.І. з зауваженнями ВСР стосовно отриманих матеріалів ДПТ в першій редакції. Раджу прочитати все дослівно, кому цікаво. Але якщо коротко, то виходить, що спочатку ВСР завернула проект ДПТ посилаючись на ряд недоліків і наводячи зауваження. «Ворзельська селищна рада вважає, що розроблений ДПТ не відповідає прийнятим рішенням ВСР, містобудівній документації селища Ворзель, чинному законодавству України». Тезисно про зміст документу з певними поясненнями:
1. ВСР зауважила, що проект розроблявся з урахуванням незатвердженого проекту «Внесення змін до Генерального плану та плану зонування селища Ворзель» від 2014 року. А також розробник використовував «Ескізний проект «Квартал багатоповерхової житлової забудови з об’єктами соціально-побутового призначення» від 2008 року. Це мабуть той проект, який розроблявся ще в часи Інвестиційної угоди і передачі землі в оренду ПП «Ралекс». Мовляв, цей Ескіз взагалі не передбачений завданням на проектування і на стільки застарілий, що не може прийматися до уваги.
2. Також за словами ВСР в цій першій редакції ДПТ не бралося до уваги рішення «Про встановлення тимчасової заборони (мораторію) на багатоповерхову забудову на території селища Ворзель», яким цей мораторій встановлений до затвердження Генерального плану та плану зонування. Нагадаю, згідно чинних Державних Будівельних Норм багатоповерховим вважається будинок вище 9 метрів.
3. Але навіть посилаючись на незатверджений Генплан 2014 року, проектант пропонує будувати 7-поверхові будинки, замість 4-5, як пропонувалося в цьому не менш злочинному Генплані 2014 року, який розробляло те ж саме ДІПРОМІСТО за гроші забудовників. Окремо про те, що було в тому проекті можна почитати тут : «Ні» такому Генплану Ворзеля!», – сказала робоча група
4. Платник ПП «Ралекс» та Проектант «ДІПРОМІСТО» так захопилися проектом з 7-поверхівками, що навіть проводили самі собі робочі наради по розгляду ескізних пропозицій та затверджували Протоколи, без запрошення Замовника – Ворзельської селищної ради. І ВСР стало образливо. Тому ВСР у своїх зауваженнях прямим текстом зазначає: «З тексту даного протоколу вбачається, що Інститут розглянув пропозиції ТОВ «ПП «Ралекс», а не замовника» та «Однак, аналізуючи матеріали ДПТ розробник прийняв до уваги більше позицію Платника, тобто особи, що відповідно до вимог законодавства не має таких повноважень».

Враховуючи це ВСР повернула проектанту першу редакцію ДПТ «для усунення вищевикладених зауважень».
Втім, у виправленій редакції ДПТ, котра зараз пропонується до обговорення, так само залишилися посилання на незатверджений проект Генплану 2014 року. Так само не враховано мораторій на багатоповерхову забудову вище 9 метрів і пропонується замість 7 поверхів будувати 5 поверхів + цокольний поверх. Хоча там крім цього ще цілий вагон і маленький візок порушень, котрі були окремо подані до ВСР як зауваження до ДПТ від мешканців.

Але явно щось сталося. І на цей раз ВСР уже все влаштовує, вона прийняла роботу від розробника, виносить її на громадські обговорення, спеціально у «зручний» для всіх будній день і в робочий час. Також ВСР зробила все, щоб програти суд щодо продовження оренди землі ще на 10 років в обхід голосування і навіть не подала апеляційну скаргу.

Бажаючі організаційно або матеріально допомогти у правовому супроводі справи просимо звертатися до ініціаторів в мережі Facebook:

https://www.facebook.com/stas.dovgodko

https://www.facebook.com/Dem4uk

Автор: Юрій Демчук – мешканець Ворзеля, представник ГО “Народна рада Ворзеля”